[author]喬仕彤
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概述
不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)是否能在沒(méi)有財(cái)產(chǎn)法支持的情況下形成？如果可以，它將如何運(yùn)作、以何種方式運(yùn)作？對(duì)第一個(gè)問(wèn)題的回答通常是否定的，如德索托（Hernando de Soto，2000）所述，“如果沒(méi)有法定的財(cái)產(chǎn)權(quán)登記系統(tǒng)，我們?nèi)绾文苡涗浉黝愘Y產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)特征？如果沒(méi)有法定財(cái)產(chǎn)權(quán)體系的框架，如何能建立財(cái)產(chǎn)使用和轉(zhuǎn)讓應(yīng)遵守的行為準(zhǔn)則？” 德索托提出這一系列在他看來(lái)不言自明的問(wèn)題，意在指出沒(méi)有法定產(chǎn)權(quán)的生活，就像我們對(duì)貧民窟的想象，是污穢、野蠻、貧困而又短暫的（de Soto，1989）。例如，一項(xiàng)對(duì)秘魯利馬非正式定居點(diǎn)的研究顯示，為防止他人占有特定不動(dòng)產(chǎn)，一名成年人必須每天二十四小時(shí)通過(guò)占有守護(hù)該房屋（King，2003）。學(xué)術(shù)界主流觀點(diǎn)是，非正式產(chǎn)權(quán)必然是缺乏確定性及保障的，因此能夠建立在此基礎(chǔ)上的交易也必然十分有限。德索托在其關(guān)于非正式產(chǎn)權(quán)和市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的開(kāi)創(chuàng)性著作《另一條道路》（The Other Path）中，只花了七頁(yè)的篇幅討論不動(dòng)產(chǎn)交易，在同樣重要的著作《資本之謎》（The Mystery of Capital）中更是完全沒(méi)有提及該類交易。此后的大多數(shù)學(xué)術(shù)研究都集中在對(duì)法律確權(quán)的定量研究，包括確權(quán)如何提升了占有的安全性、促進(jìn)了投資，及增加了財(cái)產(chǎn)價(jià)值（Alston、Libecap and Schneider，1996 ，1995；Besley，1995；Field，2007；Galiani and Schargrodsky，2010）。在收錄了重要財(cái)產(chǎn)法學(xué)者著作的論文集《德索托與市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)下的產(chǎn)權(quán)》中，編者在前言中寫道：
分別看待德索托的兩種論說(shuō)是十分重要的。一方面，他認(rèn)為正式產(chǎn)權(quán)是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的必要條件，這一觀點(diǎn)沒(méi)有或者只受到很少的批評(píng)。另一方面，他認(rèn)為正式產(chǎn)權(quán)是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和削減貧困的充分條件，這一觀點(diǎn)則受到持續(xù)的批評(píng)。”（Barros，2010）
不動(dòng)產(chǎn)是財(cái)產(chǎn)的基本形式之一，對(duì)個(gè)人而言通常是其最寶貴的財(cái)產(chǎn)。學(xué)者（Rapaczynski，1996）認(rèn)為在正式的財(cái)產(chǎn)法制度缺位的情況下，不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)無(wú)法正常運(yùn)作，甚至不能形成。因此，后繼學(xué)者很少研究沒(méi)有財(cái)產(chǎn)法保障的不動(dòng)產(chǎn)交易。就筆者所知，安妮特·金（Annette M. Kim，2004）是主流研究的一個(gè)重要例外。她在本世紀(jì)初對(duì)越南胡志明市的住房市場(chǎng)進(jìn)行了調(diào)研，當(dāng)時(shí)該市城區(qū)絕大多數(shù)不動(dòng)產(chǎn)的私人產(chǎn)權(quán)都尚未獲得國(guó)家確認(rèn)。但即使這個(gè)罕見(jiàn)的例外，其焦點(diǎn)也是討論各種法律或者政府認(rèn)可的可以證明權(quán)利歸屬的文件的價(jià)值，而對(duì)法外財(cái)產(chǎn)權(quán)的運(yùn)作及相關(guān)市場(chǎng)機(jī)制缺乏探討。
目前，大多數(shù)發(fā)展中國(guó)家仍處在建立健全財(cái)產(chǎn)法律體系的艱難過(guò)程之中，因此探索如何在健全的財(cái)產(chǎn)法體系缺位（而非已經(jīng)建立）的情況下發(fā)展市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)和進(jìn)行妥善的財(cái)產(chǎn)性安排也許更加重要。
即使沒(méi)有財(cái)產(chǎn)法體系的支持，不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)也是可以形成的。據(jù)2007年的統(tǒng)計(jì)，當(dāng)時(shí)全國(guó)的小產(chǎn)權(quán)房市場(chǎng)上共計(jì)有66億平方米的房屋。這里的違反法律主要是指禁止農(nóng)村土地開(kāi)發(fā)和轉(zhuǎn)讓的相關(guān)規(guī)定。與此形成對(duì)比的是，2007年全國(guó)合規(guī)房產(chǎn)市場(chǎng)交易的房屋總面積為7.6億平方米。在我國(guó)這類違法建筑被稱為“小產(chǎn)權(quán)房”，因?yàn)槠渖系呢?cái)產(chǎn)權(quán)利比之在城市或合規(guī)房地產(chǎn)市場(chǎng)上交易的房產(chǎn)要來(lái)得弱，后者被賦予健全的財(cái)產(chǎn)權(quán)并受政府保護(hù)。深圳是全國(guó)小產(chǎn)權(quán)房比例最高的城市，小產(chǎn)權(quán)房面積占全市總住房建筑面積的47.57％。與之相比，西安的同等數(shù)據(jù)為30％，北京為20％（宋林飛，2012）。這些缺乏合法產(chǎn)權(quán)的違法建筑集中在320個(gè)城中村，為遷居至深圳的800萬(wàn)外來(lái)務(wù)工人員提供住宿，也是當(dāng)?shù)?/span>30多萬(wàn)村民的主要收入來(lái)源。該市場(chǎng)的發(fā)展與我國(guó)法定財(cái)產(chǎn)權(quán)體系的持續(xù)推進(jìn)并行發(fā)生。一位負(fù)責(zé)不動(dòng)產(chǎn)登記的工作人員表示：“沒(méi)有人真正關(guān)心小產(chǎn)權(quán)房是合法的還是非法的。你說(shuō)它們是非法的，但是你敢讓合同無(wú)效嗎？你說(shuō)它們是合法的，你會(huì)頒發(fā)合法的產(chǎn)權(quán)證嗎？合同已經(jīng)簽了，你真的能視它們無(wú)效嗎？這樣的交易太多了，你說(shuō)這些交易是違法的、農(nóng)民不能出售這些房屋，但是他們可以私下里毫無(wú)障礙地進(jìn)行這類交易。你真的有必要和他們說(shuō)這是合法或非法的嗎？”
筆者在2011年8月至2012年6月之間開(kāi)展了關(guān)于深圳小產(chǎn)權(quán)市場(chǎng)演變歷程的調(diào)研。筆者通過(guò)不同途徑與不同身份的受訪者進(jìn)行深度訪談，以及在深圳不同區(qū)域的村莊進(jìn)行實(shí)地走訪的方式進(jìn)行了廣泛的田野調(diào)查。在此期間，筆者采訪了小產(chǎn)權(quán)房買賣雙方、小產(chǎn)權(quán)房買賣中介和律師、深圳城中村的村民、集體經(jīng)濟(jì)組織的負(fù)責(zé)人、從事相關(guān)工作的政府工作人員等。除了訪談以外，筆者還搜集了政府調(diào)研報(bào)告、法院文件、村莊地圖與記錄、交易合同和收據(jù)以及從1981年至今的相關(guān)新聞報(bào)道，以期對(duì)研究?jī)?nèi)容形成全面深入的理解。
深圳的當(dāng)?shù)卮迕褚猿鲎饣蚴圪u的方式處分了數(shù)百萬(wàn)套小產(chǎn)權(quán)公寓，其交易對(duì)象包括外來(lái)務(wù)工人員、中等收入的白領(lǐng)工作者、創(chuàng)業(yè)者，甚至房地產(chǎn)投資者（南方都市報(bào)，2011）。小產(chǎn)權(quán)市場(chǎng)的形成與運(yùn)作都帶有一絲神秘：這個(gè)市場(chǎng)如何能在禁止性法律規(guī)定的籠罩下成長(zhǎng)起來(lái)？又如何能在沒(méi)有法定產(chǎn)權(quán)證的條件下持續(xù)運(yùn)作？筆者在調(diào)研時(shí)一直向相關(guān)領(lǐng)域的各路人士詢問(wèn)這樣一些問(wèn)題：既然轉(zhuǎn)讓農(nóng)村不動(dòng)產(chǎn)是違法的，為什么還敢買/賣這樣的不動(dòng)產(chǎn)？難道你不擔(dān)心政府會(huì)拆除這樣的違法建筑嗎？難道你不會(huì)擔(dān)心交易另一方會(huì)主張合同無(wú)效嗎？在傳統(tǒng)觀點(diǎn)看來(lái)，法外交易只能在維持長(zhǎng)期商業(yè)合作的主體之間（Cooter and Landa，1984；Landa，1981；Macaulay，1963）或在由系統(tǒng)性制度支持的主體之間（Bernstein，2001 ，1996，1992）存續(xù)。但是深圳的小產(chǎn)權(quán)市場(chǎng)牽涉數(shù)百萬(wàn)沒(méi)有長(zhǎng)期合作關(guān)系的個(gè)人，也沒(méi)有一個(gè)系統(tǒng)性制度保證交易安全。筆者得到的一個(gè)普遍答復(fù)是：“我看到其他人都這樣做我就也做了。既然那么多人都這樣做，我還要擔(dān)心什么呢？”
這一普遍答復(fù)表明存在一種協(xié)調(diào)的情形，即每個(gè)主體只會(huì)在確定其他同等主體也將采取相應(yīng)行為的時(shí)候才采取行動(dòng)。更深入的問(wèn)題是在沒(méi)有統(tǒng)一法律規(guī)則的情況下如何協(xié)調(diào)人們的行為？經(jīng)濟(jì)學(xué)家和法學(xué)家都曾探討這一問(wèn)題。諾貝爾經(jīng)濟(jì)學(xué)獎(jiǎng)得主托馬斯·謝林是研究這一問(wèn)題的先驅(qū)，他發(fā)現(xiàn)在需要協(xié)調(diào)的情形中，任何原因?qū)е履骋粎f(xié)調(diào)的行為范式顯著突出后，都會(huì)產(chǎn)生自我實(shí)現(xiàn)的期待而使這一范式成為最終協(xié)調(diào)的結(jié)果。他將這種顯著的解決方式稱為焦點(diǎn)（Schelling，1960）。溫加斯特（Weingast，1997）將維護(hù)公民權(quán)利建構(gòu)為公民之間的一種協(xié)調(diào)博弈，并認(rèn)為對(duì)公權(quán)力的限制可以因?yàn)榻裹c(diǎn)的存在而得到自我執(zhí)行：憲法、重大事件（比如一場(chǎng)大的騷亂），或者具有超凡魅力的領(lǐng)導(dǎo)人都有可能創(chuàng)造這樣的焦點(diǎn)。薩登（Sugden，2005）也認(rèn)為關(guān)于協(xié)調(diào)、互惠和產(chǎn)權(quán)的慣例能夠得到自我執(zhí)行，是因?yàn)橛薪裹c(diǎn)均衡的存在。另一位諾獎(jiǎng)得主邁爾森（Myerson，2004）認(rèn)為謝林的焦點(diǎn)理論是社會(huì)理論中最重要的思想之一，人們可以從博弈論中選擇焦點(diǎn)均衡的角度出發(fā)，理解政治制度的基礎(chǔ)所在。迪克希特（Dixit，2004）在多種情形下考察了法外慣例如何成功協(xié)調(diào)人們之間的行為，這其中包括存在焦點(diǎn)的博弈。幾位法學(xué)家則主張法律可以作為焦點(diǎn)，協(xié)調(diào)人們的行為，使社會(huì)達(dá)到自我執(zhí)行的均衡（McAdams，2000；McAdams & Nadler，2005；Cooter，1998）。McAdams和Myerson都發(fā)現(xiàn)以占有為財(cái)產(chǎn)權(quán)基礎(chǔ)的規(guī)則可以協(xié)調(diào)爭(zhēng)議雙方的策略選擇，從而避免爭(zhēng)奪財(cái)產(chǎn)的無(wú)效紛爭(zhēng)：“正當(dāng)”所有權(quán)的概念意味著只有“正當(dāng)”所有權(quán)人會(huì)合理地主張自己的權(quán)利，與此同時(shí)另一方的理性選擇是退讓（Rose，2013）。在新近的理論中，哈德菲爾德和溫加斯特（Hadfield and Weingast，2012）主張法律的主要功能是提供“一般邏輯”，而非依賴于第三方的強(qiáng)制執(zhí)行機(jī)制來(lái)解決糾紛。
但是，以上理論很少被運(yùn)用在對(duì)市場(chǎng)機(jī)制的研究中。一個(gè)重要例外是阿夫納·格雷夫（Avner Greif，2004）對(duì)社區(qū)責(zé)任體系的研究，這一責(zé)任體系是前現(xiàn)代歐洲非熟人間交易的基礎(chǔ)。以中國(guó)市場(chǎng)轉(zhuǎn)型為背景，本文意在運(yùn)用協(xié)調(diào)博弈和焦點(diǎn)理論的最新發(fā)展，對(duì)法定財(cái)產(chǎn)權(quán)缺位條件下的市場(chǎng)體制進(jìn)行研究，以此豐富我們對(duì)市場(chǎng)體制的理解（Leeson，2009；Greif，1994）。另一方面，以往關(guān)于協(xié)調(diào)博弈與焦點(diǎn)理論的經(jīng)驗(yàn)基礎(chǔ)主要是實(shí)驗(yàn)，本文為此類理論貢獻(xiàn)了重要的現(xiàn)實(shí)案例。
本文的結(jié)構(gòu)如下：第一部分論證了小產(chǎn)權(quán)市場(chǎng)的存在如何挑戰(zhàn)了對(duì)財(cái)產(chǎn)權(quán)和市場(chǎng)交易的傳統(tǒng)理論。第二部分詳細(xì)介紹了焦點(diǎn)理論并將其應(yīng)用于深圳的案例。第三部分將小產(chǎn)權(quán)市場(chǎng)的形成建構(gòu)為制度創(chuàng)新者之間的獵鹿博弈；將小產(chǎn)權(quán)建筑的拆遷風(fēng)險(xiǎn)建構(gòu)為深圳市政府與農(nóng)民之間的鷹鴿博弈；同時(shí)，將小產(chǎn)權(quán)交易的違約風(fēng)險(xiǎn)建構(gòu)為買賣雙方之間的鷹鴿博弈。結(jié)論部分簡(jiǎn)單總結(jié)了對(duì)深圳案例進(jìn)行研究的意義所在以及焦點(diǎn)理論的局限性。
1 市場(chǎng)
1.1 土地法律制度變革和全國(guó)范圍內(nèi)小產(chǎn)權(quán)市場(chǎng)的存在
我國(guó)1982年《憲法》明確了農(nóng)村土地的集體所有制和城市土地的國(guó)家所有制，并禁止出于商業(yè)目的的土地轉(zhuǎn)讓（出租、買賣）（許崇德，2005）。20世紀(jì)80年代初隨著改革開(kāi)放政策的實(shí)行，國(guó)家對(duì)土地轉(zhuǎn)讓的禁止性規(guī)定被證明不適應(yīng)市場(chǎng)導(dǎo)向型經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。這種不適應(yīng)性在城市表現(xiàn)得最為尖銳，因?yàn)橥恋亻_(kāi)發(fā)和轉(zhuǎn)讓可以極大地促進(jìn)城市建設(shè)和外商合作。在這一背景下，我國(guó)在1988年修訂了《憲法》和《土地管理法》，規(guī)定國(guó)有和集體所有土地的使用權(quán)都可以“根據(jù)法律”進(jìn)行轉(zhuǎn)讓。1990年5月19日，國(guó)務(wù)院發(fā)布關(guān)于城市土地使用權(quán)交易的細(xì)則，涵蓋政府出讓土地和土地使用權(quán)人轉(zhuǎn)讓使用權(quán)的條件和方法。
這一城市土地使用權(quán)改革不僅為中國(guó)城市不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)的建立提供了法律基礎(chǔ)，而且使土地出讓成為中國(guó)地方政府最重要的財(cái)政收入來(lái)源——地方政府可以農(nóng)業(yè)補(bǔ)償?shù)膬r(jià)格征收農(nóng)村土地，然后將同一塊土地按照城市土地的價(jià)格出售，其售價(jià)可以達(dá)到征收補(bǔ)償?shù)?/span>50倍甚至更多。其結(jié)果是，城市不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)越發(fā)展，中央和地方政府就越不可能放開(kāi)農(nóng)村土地的開(kāi)發(fā)和轉(zhuǎn)讓，因?yàn)檫@將危及政府對(duì)土地的壟斷地位（Qiao，2015）。
1998年國(guó)家全面修訂了《土地管理法》，該次修訂排除了農(nóng)村土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，同時(shí)還明確了國(guó)家征收是農(nóng)村土地轉(zhuǎn)化為城市土地的唯一合法途徑。
然而，農(nóng)村土地交易并未與蓬勃發(fā)展的城市不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)完全隔絕。中國(guó)城市不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)的繁榮始于1998年，當(dāng)時(shí)中央政府推動(dòng)了住房改革（陳杰，2009）。據(jù)官方統(tǒng)計(jì)，從1998年至2007年全國(guó)住房銷售額增長(zhǎng)了10倍（新華網(wǎng)，2008）。在此情況下，農(nóng)村土地，尤其是靠近城市邊緣的土地，就變得極具有吸引力。受此驅(qū)動(dòng)，地方政府紛紛熱衷于征收農(nóng)村土地。征地的一般流程是政府先征收農(nóng)村土地，將之轉(zhuǎn)化為城市土地（從而使之符合各種建筑目的），然后出售給開(kāi)發(fā)商。
中國(guó)農(nóng)民應(yīng)對(duì)這一不公正法律的方式之一是規(guī)避對(duì)農(nóng)村土地開(kāi)發(fā)和轉(zhuǎn)讓的禁止性規(guī)定。生活在大城市城郊的農(nóng)民往往面臨著將其房屋轉(zhuǎn)讓給城市居民的巨大誘惑。雖然由于該等交易的非法性，農(nóng)民們無(wú)法按照與合法市場(chǎng)相當(dāng)?shù)膬r(jià)格出售房屋，但是比起將地塊用作農(nóng)業(yè)用途，他們?nèi)钥蓮闹蝎@得更多收益。這類將農(nóng)村土地用于非農(nóng)用途的非法轉(zhuǎn)讓，創(chuàng)造出一個(gè)巨大的法外不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)。
1.2 深圳的小產(chǎn)權(quán)市場(chǎng)
深圳在很多方面是中國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的縮影：它是中國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)改革的試點(diǎn)、中國(guó)城市土地使用制度改革和當(dāng)代房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)源地、中國(guó)小產(chǎn)權(quán)房比例最高的城市。因此，深圳是研究財(cái)產(chǎn)權(quán)和中國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)關(guān)系的理想對(duì)象。
1980年的深圳還是一個(gè)叫寶安的小農(nóng)業(yè)縣，鄧小平將深圳指定為經(jīng)濟(jì)特區(qū)并要求其率先進(jìn)行市場(chǎng)化改革試點(diǎn)（江潭瑜，2010）。在這個(gè)經(jīng)濟(jì)特區(qū)內(nèi)，允許海外華人和外國(guó)公司進(jìn)行投資并將這些投資用于城市建設(shè)。自經(jīng)濟(jì)特區(qū)成立以來(lái)，深圳經(jīng)歷了奇跡般的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和城市化。1979年，整個(gè)寶安縣城市人口不足3萬(wàn)，其余284100人口全部為農(nóng)村人口，農(nóng)業(yè)幾乎是該縣唯一的產(chǎn)業(yè)。當(dāng)時(shí)，城市中沒(méi)有基本的公共基礎(chǔ)設(shè)施——甚至沒(méi)有污水處理系統(tǒng)。從1979年到2010年，深圳的GDP年均增長(zhǎng)率為25.3％。深圳人口從1979年的314 100人（其中312 600人擁有當(dāng)?shù)貞艨冢┰黾拥?/span>2010年的10 372 000人，其中只有2 510 300人擁有當(dāng)?shù)貞艨冢ㄉ钲谑薪y(tǒng)計(jì)局和國(guó)家統(tǒng)計(jì)局深圳調(diào)查隊(duì)，2011）。2009年，深圳在中國(guó)大陸城市中GDP排名第四，人均GDP排名第一（樂(lè)正，2010）。2010年，深圳的GDP超過(guò)9580億元人民幣（深圳市統(tǒng)計(jì)局和國(guó)家統(tǒng)計(jì)局深圳調(diào)查隊(duì)，2011）。自1993年以來(lái)，深圳的出口總值在中國(guó)大陸所有城市中排名第一（樂(lè)正，2010）。此外，深圳和香港特別行政區(qū)的經(jīng)濟(jì)緊密相連，深圳一半以上的外國(guó)直接投資來(lái)自香港。
1980年，深圳的城市（國(guó)有）土地面積僅略高于3平方公里。在城市化進(jìn)程中，深圳政府征用了大部分農(nóng)村土地（主要是農(nóng)田）并將之轉(zhuǎn)為城市土地，僅保留了其上已建造住房或工廠的農(nóng)村土地，這是因?yàn)閷?duì)后者的征收所需花費(fèi)更高的社會(huì)和經(jīng)濟(jì)成本。這些遺留的村莊被稱為“城中村”，這些地塊雖然位于市區(qū)中心，但它們?cè)谕恋匦再|(zhì)上仍屬于農(nóng)村土地，并須遵守法律關(guān)于禁止農(nóng)村土地開(kāi)發(fā)和轉(zhuǎn)讓的規(guī)定。
深圳的每個(gè)村都建立了村股份合作公司負(fù)責(zé)管理土地。一方面，股份合作公司具有社會(huì)經(jīng)濟(jì)組織的屬性，負(fù)責(zé)最大化股東（即該村村民）的財(cái)富。股份合作公司將其管控的土地分為兩大類：集體建設(shè)用地和宅基地。由集體建設(shè)用地產(chǎn)生的收入被用于公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)以及向入社的村民派發(fā)紅利。通常，村股份合作公司將集體建設(shè)用地用于建造工廠、商業(yè)用房和自住公寓。宅基地被劃割為等面積的小塊土地后（通常為100—120平方米/塊）被免費(fèi)分配給村民，或由村民以象征性的價(jià)格購(gòu)買。大體上每戶人家分得一塊宅基地，并可在其上建造他們自己的住房。事實(shí)上，這些村莊的農(nóng)村土地開(kāi)發(fā)程度已遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)了法律的限制。按照法律規(guī)定，每戶人家能在宅基地上建造房屋的面積不得超過(guò)480平方米，并且該等房屋或地塊不得轉(zhuǎn)讓。但深圳城中村大多數(shù)建筑的面積都超過(guò)了800平方米，且其中許多并非由原村民所有。同樣按照法律規(guī)定，集體建設(shè)用地只能用于村工廠的建設(shè)，除非村股份合作公司破產(chǎn)，否則不得轉(zhuǎn)讓。但是村股份合作公司經(jīng)常在集體建設(shè)用地上建造大量的商業(yè)用房和自住公寓，并經(jīng)常直接銷售該等不動(dòng)產(chǎn)。
在深圳的城郊地區(qū)，困難的不是找小產(chǎn)權(quán)房，而是找到具備法定產(chǎn)權(quán)的不動(dòng)產(chǎn)。在一份關(guān)于深圳小產(chǎn)權(quán)房的報(bào)告中，一位記者發(fā)現(xiàn)甚至連某街道辦事處的辦公樓也是小產(chǎn)權(quán)房（莊浩濱，2009）。深圳市政府還調(diào)查了小產(chǎn)權(quán)高層建筑，這些建筑層數(shù)高達(dá)15層及以上，且大多是在2000年之后建造的，其總建筑面積達(dá)到21 598 800平方米（深圳市政府，2010），約占2000年至2009年在深圳建成的合法開(kāi)發(fā)住宅房屋總面積的三分之一（黃珽，2011）。據(jù)深圳市政府相關(guān)工作人員介紹，“2000年以后建造的違法建筑都是在專業(yè)監(jiān)督下設(shè)計(jì)和建造的。并且這些建筑都使用了優(yōu)質(zhì)鋼材，其建筑質(zhì)量高于平均水平。”
深圳小產(chǎn)權(quán)市場(chǎng)的存在挑戰(zhàn)了德索托和其他許多學(xué)者對(duì)無(wú)合法產(chǎn)權(quán)保障的不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的傳統(tǒng)認(rèn)知。德索托（1989）認(rèn)為（無(wú)現(xiàn)實(shí)經(jīng)驗(yàn)支持），由于沒(méi)有財(cái)產(chǎn)權(quán)的支持，非法不動(dòng)產(chǎn)的銷售和租賃是有限的。表1展示了深圳市政府提供的一些統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)以此論證小產(chǎn)權(quán)市場(chǎng)的規(guī)模，且數(shù)據(jù)顯示該市場(chǎng)的交易者不局限于村民和其熟人。
如表2所示，對(duì)于住宅建筑，現(xiàn)有所有權(quán)人中約有34％不是原始村民（法律上唯一合法所有權(quán)人）；對(duì)于非住宅建筑，現(xiàn)有所有權(quán)人中約60.75％的不是村股份合作公司（法律上唯一合法所有權(quán)人）。就小產(chǎn)權(quán)建筑所占用的土地而言，對(duì)于住宅建筑，超過(guò)43％的土地已經(jīng)轉(zhuǎn)讓對(duì)非村民；對(duì)于非住宅建筑，超過(guò)30％的土地已轉(zhuǎn)讓給非村民。
目前尚且沒(méi)有關(guān)于小產(chǎn)權(quán)房交易總數(shù)的綜合數(shù)據(jù)，但根據(jù)深圳市寶安區(qū)一位政府官員的計(jì)算，2011年該地區(qū)合法產(chǎn)權(quán)公寓的交易量約為1 400 000套，而小產(chǎn)權(quán)公寓的交易數(shù)量約是合法產(chǎn)權(quán)公寓交易額的一半。這些交易并不局限于村民及其熟人之間；相反，它們頻繁發(fā)生在陌生人之間。村股份合作公司、不動(dòng)產(chǎn)中介、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商等制度創(chuàng)新者組成了支持小產(chǎn)權(quán)房市場(chǎng)的網(wǎng)絡(luò)。
2 焦點(diǎn)
2.1 理論框架
謝林在其名著《沖突的策略》中寫到：
在大多數(shù)情況下，或者說(shuō)每當(dāng)人們?cè)谶M(jìn)行博弈時(shí)，都可以發(fā)現(xiàn)協(xié)調(diào)行為的蛛絲馬跡以及焦點(diǎn)的存在，后者是指每個(gè)人預(yù)期別人預(yù)期他可能會(huì)怎么做的期望。相較于‘找到關(guān)鍵’，也許‘找到一個(gè)關(guān)鍵’才是更準(zhǔn)確的說(shuō)法——同時(shí)被各方所承認(rèn)的關(guān)鍵即成為關(guān)鍵。這一命題最后的結(jié)論可能取決于想象力而不是邏輯，類推法、先例、意外安排、對(duì)稱性、美學(xué)或幾何配置、決疑法推理、參與者的身份以及他們對(duì)彼此的了解等都會(huì)影響最后的結(jié)論。
謝林從一個(gè)簡(jiǎn)化后的假設(shè)出發(fā)，在這一場(chǎng)景中雙方或多方有著相同的利益目標(biāo)但卻無(wú)法進(jìn)行事先的溝通，他們之間需要解決的問(wèn)題不是調(diào)和利益上的分歧，而是如何相互協(xié)作以實(shí)現(xiàn)互利（Schelling，1960）。例如，如果設(shè)定兩個(gè)人都從康涅狄格州的紐黑文市出發(fā)前往紐約，且他們事先沒(méi)有對(duì)見(jiàn)面地點(diǎn)做出安排，那么紐約中央車站將最有可能成為他們的碰面點(diǎn)。因?yàn)榧~約中央車站是他們達(dá)到紐約的第一站，相比于帝國(guó)大廈等紐約的其他著名景點(diǎn)，中央車站是一個(gè)顯而易見(jiàn)的選擇（McAdams，2000）。謝林接著考慮存在不同利益訴求但無(wú)法事先交流的博弈情形。他的實(shí)驗(yàn)結(jié)果表明，在所有可供選擇的行為方式中，某一種特定的行為選擇會(huì)成為協(xié)調(diào)選擇的焦點(diǎn)。該行為選擇并不一定符合所有參與者的最優(yōu)利益，但對(duì)自身利益無(wú)法得到充分滿足的參與者來(lái)說(shuō)，他仍會(huì)因?yàn)橹榔渌麉⑴c者期望他接受這一行為方式而選擇接受（Schelling，1960）。最后，謝林研究了可以進(jìn)行交流的博弈的情形，他的 大量證據(jù)表明，即使在在雙方可以溝通的情形下，焦點(diǎn)的影響也十分明顯。
焦點(diǎn)理論的基本想法是“特定行為結(jié)果，特別是那些具有突出性、獨(dú)特性、簡(jiǎn)單性、先例地位或符合理性的行為結(jié)果，具有內(nèi)在的吸引力，這使得它們從性質(zhì)上有別于其他連續(xù)分布的替代選項(xiàng)”（Schelling，1960）。這類特定行為結(jié)果就是謝林所稱的“焦點(diǎn)”，這一理論通常適用于涉及協(xié)作的情形，例如利益集團(tuán)的形成、自發(fā)性的群體騷亂和談判（Schelling，1960）。近幾十年來(lái)，很多研究人員發(fā)現(xiàn)，焦點(diǎn)的存在的確會(huì)導(dǎo)致高的協(xié)調(diào)率，不過(guò)焦點(diǎn)的影響會(huì)隨著利益分歧的擴(kuò)大而逐漸減弱（Bardsley，2010；Crawford、Gneezy and Rottenstreich，2008；Mehta，Starmer and Sugden，1994）。
2.2 深圳案例中焦點(diǎn)理論的運(yùn)用
在深圳，三個(gè)要素使得從事農(nóng)村土地開(kāi)發(fā)與轉(zhuǎn)讓而非服從法律禁止性規(guī)定成為焦點(diǎn)選擇。第一，深圳市政府在20世紀(jì)80年代率先進(jìn)行城市土地使用權(quán)改革，特別是引人注目的國(guó)有土地使用權(quán)第一拍，直接促進(jìn)了1988年的憲法修改，并向民眾釋放出土地使用權(quán)可以作為商品買賣的信號(hào)。第二，深圳被指定為市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)改革的試點(diǎn)，它必然要為打破舊規(guī)則“開(kāi)辟一條血路”（冷溶和汪作玲，2004），這同時(shí)也鼓勵(lì)了深圳民眾進(jìn)行制度創(chuàng)新。第三，深圳市的農(nóng)民目睹了政府從土地征收中獲取的大量利益，而他們自身沒(méi)有道理被剝奪同樣的獲利機(jī)會(huì)。綜合以上理由，深圳農(nóng)村土地的實(shí)際控制人堅(jiān)信他們應(yīng)該擁有開(kāi)發(fā)和轉(zhuǎn)讓農(nóng)村土地的權(quán)利。
在1980年深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)建立后，其吸引外資面臨的最大障礙是城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)資金短缺。當(dāng)時(shí)中央政府能為深圳市基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目提供的支持非常有限（馮杰，2006），而一位香港律師為深圳市政府提供了這樣的解決方案：“難道土地不是金錢嗎？就連馬克思也承認(rèn)土地是財(cái)富的一種。”（馮杰，2006）深圳市政府當(dāng)時(shí)的領(lǐng)導(dǎo)采納了這一建議，他們清楚土地轉(zhuǎn)讓可以解決城市建設(shè)資金短缺的迫切問(wèn)題，但這存在兩個(gè)障礙：（1）從傳統(tǒng)意識(shí)形態(tài)的角度，既然國(guó)家已經(jīng)廢除土地私有制，那么土地是不可轉(zhuǎn)讓的；（2）《憲法》非常清楚地規(guī)定出于商業(yè)目的的土地轉(zhuǎn)讓是違法的（馮杰，2006）。
但是，深圳是一座因改革而生的城市。1979年4月鄧小平在中共中央工作會(huì)議期間談到：“中央沒(méi)有錢，可以給些政策，你們自己去搞，殺出一條血路來(lái)！”根據(jù)當(dāng)時(shí)的中央精神，經(jīng)濟(jì)特區(qū)的管理，可以采取與內(nèi)地不同的體制和政策，主要實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)。這些講話和精神就是深圳可以從中央得到的主要支持。在這樣的改革精神下，深圳市政府決定挑戰(zhàn)舊《憲法》的有關(guān)規(guī)定。改革從中央政府明示允許的事項(xiàng)開(kāi)始：向經(jīng)濟(jì)特區(qū)內(nèi)的外國(guó)投資者收取土地使用費(fèi)。雖然土地使用費(fèi)的收取填補(bǔ)了緊迫的資金缺口，但仍遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠。由于土地公有制和土地不可轉(zhuǎn)讓原則仍為全國(guó)范圍內(nèi)的通行規(guī)則，深圳市向外國(guó)投資者收取土地使用費(fèi)的做法，被認(rèn)為是普遍規(guī)則下的一個(gè)微不足道的例外。
隨著資金問(wèn)題變得更加尖銳，深圳市政府最終決定打破土地不可轉(zhuǎn)讓的舊規(guī)范?？紤]到土地轉(zhuǎn)讓的不合法，深圳市政府采取了慎重的策略性措施。1987年9月，深圳市政府首次以525萬(wàn)元的價(jià)格將一塊面積為8 500平方米地塊的使用權(quán)出售給了一家中國(guó)公司，使用權(quán)時(shí)限為50年（馮杰，2006）。1987年10月，深圳市政府舉辦中國(guó)城市土地改革研討會(huì)，邀請(qǐng)來(lái)自全國(guó)各地的知名學(xué)者參加。該次研討會(huì)提出的關(guān)鍵問(wèn)題是：土地是否可以作為一種商品。深圳市政府的代表提出：“我們已經(jīng)通過(guò)出讓土地獲取了大量資金，難道土地還不可以被視為一種商品嗎？”（馮杰，2006）緊接著，在1987年12月1日深圳市政府主持了萬(wàn)眾矚目的全國(guó)第一宗土地公開(kāi)拍賣。深圳市政府完全清楚這樣的土地拍賣將與《憲法》公開(kāi)沖突，為此深圳市政府邀請(qǐng)了中央政治局委員、國(guó)家土地管理局副局長(zhǎng)、來(lái)自全國(guó)17個(gè)市的市長(zhǎng)、28位香港企業(yè)家和經(jīng)濟(jì)學(xué)家，以及60多名記者觀摩此次拍賣，這無(wú)疑是對(duì)舊規(guī)則的公開(kāi)沖擊。在44家其他公司提交投標(biāo)申請(qǐng)后，競(jìng)拍土地最終由政府自己所有的土地開(kāi)發(fā)公司贏得（馮杰，2006）。
5個(gè)月后，全國(guó)人大通過(guò)憲法修正案，確認(rèn)土地使用權(quán)可以“根據(jù)法律規(guī)定”進(jìn)行轉(zhuǎn)讓。1988年底，全國(guó)人大常委會(huì)對(duì)《土地管理法》根據(jù)憲法修正案進(jìn)行了相應(yīng)修改，允許土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓。國(guó)務(wù)院也制定相應(yīng)法規(guī)，規(guī)定自1990年起城市土地使用權(quán)可以進(jìn)行轉(zhuǎn)讓。但是，農(nóng)村土地使用權(quán)的賦權(quán)轉(zhuǎn)讓規(guī)則從未出臺(tái)。
雖然深圳市政府主持的全國(guó)首宗土地使用權(quán)公開(kāi)拍賣存在違憲的爭(zhēng)議，但它無(wú)疑是這座城市改革歷程上的里程碑事件，并被廣泛贊譽(yù)為深圳對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)體制改革最重要的貢獻(xiàn)之一。接受筆者訪談的深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)居民背景各異，不僅包括政府官員，還包括土生土長(zhǎng)的農(nóng)民和開(kāi)發(fā)商。但無(wú)論是何背景，受訪者都很樂(lè)意談及這一次拍賣事件，并自豪地宣稱深圳人民通過(guò)土地使用權(quán)第一拍促進(jìn)了憲法修正案的出臺(tái)，再次證明深圳是名副其實(shí)的改革之城。
在允許城市土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的法律體系確立之后，城市房地產(chǎn)業(yè)開(kāi)始變得非常繁榮。在全國(guó)首宗土地使用權(quán)公開(kāi)拍賣后，深圳成為中國(guó)現(xiàn)代房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)源地——全國(guó)10大房地產(chǎn)公司中，有4家位于深圳。房地產(chǎn)業(yè)對(duì)深圳市的政府財(cái)政和GDP增長(zhǎng)都做出了突出貢獻(xiàn)，即使在房地產(chǎn)稅收處于其20年來(lái)最低水平的2010年，房地產(chǎn)行業(yè)仍然占深圳GDP增長(zhǎng)的4.82％，其稅收收入占深圳市總稅收的11.1％。1999年，深圳市房地產(chǎn)業(yè)稅收收入占總稅收的14.49％，達(dá)到其歷史最高水平（王芃，2011）。從1988年到2010年，深圳市政府從土地使用權(quán)直接轉(zhuǎn)讓中至少獲得1700億人民幣收入（搜狐焦點(diǎn)，2010）。
小產(chǎn)權(quán)市場(chǎng)的參與者注意到了深圳市政府從土地買賣和開(kāi)發(fā)中獲取的驚人收入。以農(nóng)民為突出代表的深圳普通民眾目睹了政府如何以低廉的價(jià)格征收了他們的土地，而后以高于征收補(bǔ)償款數(shù)倍的價(jià)格將地塊賣出。人們嘲諷加諸于農(nóng)村土地開(kāi)發(fā)和轉(zhuǎn)讓上的法律禁止性規(guī)定實(shí)則是“只許州官放火，不許百姓點(diǎn)燈。”
2.3 協(xié)調(diào)博弈與市場(chǎng)
焦點(diǎn)的功能是促進(jìn)協(xié)調(diào)行為的達(dá)成。因此在應(yīng)用焦點(diǎn)理論之前需要首先確定是否有協(xié)調(diào)問(wèn)題的存在。協(xié)調(diào)問(wèn)題是指“兩個(gè)或多個(gè)參與者只能通過(guò)以某種協(xié)作方式來(lái)達(dá)成他們都期望的結(jié)果或避免他們都不希望的結(jié)果，但是由于可供他們選擇的協(xié)作模式并不只有一種，這就要求所有參與者都同一種協(xié)作模式下要求的行為開(kāi)展活動(dòng)。”（McAdams，2008）
協(xié)調(diào)博弈具有多重均衡（Braid、Gertner and Picker，1998），因此不同策略的不同收益并不是決定行為結(jié)果的唯一因素（McAdams，2008），具體的社會(huì)環(huán)境和所涉?zhèn)€體參與者的特性同樣發(fā)揮著關(guān)鍵作用，同時(shí)諸如歷史、政治等更軟性變量也被考慮在內(nèi)，以防經(jīng)濟(jì)模型的過(guò)度簡(jiǎn)化。此外，因?yàn)椴⒎敲看味伎梢哉业绞姑總€(gè)參與者都獲益的方案，協(xié)調(diào)博弈經(jīng)常要求參與者在不同個(gè)體相互沖突的偏好之間做出選擇。以上各因素表明，協(xié)調(diào)博弈的模型比囚徒困境模型更貼近現(xiàn)實(shí)情況，但后者長(zhǎng)期以來(lái)一直主導(dǎo)著博弈論在法律研究中的應(yīng)用（McAdams，2008）。
經(jīng)典的協(xié)調(diào)博弈模型包括獵鹿博弈和鷹鴿博弈。“獵鹿博弈”來(lái)自盧梭所舉的選擇獵鹿還是獵兔的例子。在設(shè)定情景中，只有兩個(gè)獵人一起去獵鹿時(shí)才能兩人各得一只鹿，雖然兩個(gè)獵人一起獵鹿所得的收益是最優(yōu)的，但是獵兔是更安全的選擇，因?yàn)檫@不需要另一個(gè)獵人的協(xié)助（Rousseau，1755）。深圳小產(chǎn)權(quán)市場(chǎng)的形成是對(duì)既定法律的背離，只有參與者相互協(xié)調(diào)才能“狩獵”成功，因而可以類比為獵鹿博弈中獵人都選擇獵鹿的情形。
鷹鴿博弈用于描述兩參與者為追求某同一目標(biāo)而相互競(jìng)爭(zhēng)的情形（Sudgen，2005），在這一博弈情形中，第一個(gè)妥協(xié)的人會(huì)處于不利地位，但是如果參與的雙方都不主動(dòng)妥協(xié)而選擇“硬碰硬”，就會(huì)給雙方都帶來(lái)最差的結(jié)果（McAdams，2008）。在鷹鴿博弈中，參與者有兩種策略可以選擇，鴿派策略是選擇服從，即不為達(dá)成目標(biāo)進(jìn)行殊死搏斗。如果博弈之中的另一方表現(xiàn)出任何斗爭(zhēng)傾向，采取鴿派策略的一方立即表示順從（Sudgen，2005）。與此相反，鷹派策略是通過(guò)搏斗贏得所有可期利益。如果鷹派遇到鴿派，選擇鷹派策略的一方將占據(jù)所有資源。鷹派通過(guò)表明其斗爭(zhēng)意圖迫使鴿派不戰(zhàn)自退，從而在占據(jù)資源的同時(shí)免于現(xiàn)實(shí)沖突的發(fā)生。但是，如果博弈中的雙方都選擇了鷹派策略，那么他們只能都通過(guò)相互斗爭(zhēng)奪取資源，這往往會(huì)給雙方都帶來(lái)嚴(yán)重后果（Sudgen，2005）。這樣的鷹鴿博弈在小產(chǎn)權(quán)市場(chǎng)中表現(xiàn)為深圳市政府與農(nóng)民之間在違法建筑拆除問(wèn)題上的沖突，以及小產(chǎn)權(quán)交易雙方在違法合同是否可以主張無(wú)效問(wèn)題上的沖突。在現(xiàn)實(shí)情況中，沒(méi)有任何一方想要先行妥協(xié)，但同時(shí)他們也不希望相互之間發(fā)生任何直接沖突。
接下來(lái)，筆者將應(yīng)用獵鹿模型和鷹鴿模型的框架分析深圳小產(chǎn)權(quán)市場(chǎng)的形成與運(yùn)作。
1. 市場(chǎng)形成中的獵鹿博弈
（1）制度創(chuàng)新者間的獵鹿博弈
小產(chǎn)權(quán)市場(chǎng)的形成與我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)改革過(guò)程中土地財(cái)產(chǎn)權(quán)觀念和規(guī)范的演變息息相關(guān)。許多學(xué)者強(qiáng)調(diào)制度創(chuàng)新者在社會(huì)規(guī)范演變中起到的作用，認(rèn)為當(dāng)外生變化給轉(zhuǎn)向新規(guī)范創(chuàng)造了新的成本—收益條件時(shí)，制度創(chuàng)新者往往會(huì)成為促成該等轉(zhuǎn)向的催化劑（Posner，2002；Carbonara、Parisi and Wangenheim，2008；Ellickson，2001；McAdams，2001；Posner，1998；Sunstein，1996）。相關(guān)學(xué)者也將這類制度創(chuàng)新者稱為“規(guī)范創(chuàng)新者”。雖然制度創(chuàng)新者通常比起其他人群更可能發(fā)起社會(huì)變革，但是如果認(rèn)為只要存在外生變化制度創(chuàng)新者就一定能成功改變規(guī)范，就是對(duì)變革過(guò)程的過(guò)分簡(jiǎn)化。如諾思所說(shuō)，低效的制度常常會(huì)持續(xù)存在（North，1990），雖然總有改進(jìn)的空間，但是改進(jìn)并不常常發(fā)生。
既然制度改進(jìn)的空間和潛在的制度創(chuàng)新者總是存在，為什么制度創(chuàng)新者只在特定時(shí)間和特定地點(diǎn)發(fā)起社會(huì)變革？答案是，制度創(chuàng)新者必須等待時(shí)機(jī)。我們對(duì)促進(jìn)制度演變的外生變化也必須加以限定。這種變化不僅是指新的成本和收益的出現(xiàn)，典型的如產(chǎn)權(quán)大家德姆塞茨所舉例的北美與歐洲之間毛皮貿(mào)易的興起（Demsetz，1967）。就本文的目的而言，“外生變化”還要求更廣泛的社會(huì)觀念變化，例如新焦點(diǎn)突出新的行為方式。
潛在的制度創(chuàng)新者只有在認(rèn)為某種變化不僅僅是他期望的，而且也是其他制度創(chuàng)新者及社會(huì)大多數(shù)人期望的時(shí)候，才會(huì)采取行動(dòng)。即便這些條件都滿足，潛在的制度創(chuàng)新者也只會(huì)在率先采取的行動(dòng)有很大幾率可以成功引發(fā)變革的條件下，才會(huì)行動(dòng)起來(lái)。換言之，變革推動(dòng)者希望確保其他人也同樣期望變化的發(fā)生。焦點(diǎn)有助于使人們的期望聚焦，從而促進(jìn)相應(yīng)變革的發(fā)生。為簡(jiǎn)化討論，我們可以建立一個(gè)以兩名具有潛在創(chuàng)新可能性的農(nóng)民為參與者的獵鹿博弈模型，兩名參與者必須各自做出是否進(jìn)行變革的決定：
這是一個(gè)獵鹿博弈的情形。如果某一潛在制度創(chuàng)新者預(yù)判另一名制度創(chuàng)新者不會(huì)挑戰(zhàn)禁止性的法律規(guī)定，那么即使挑戰(zhàn)帶來(lái)的變革對(duì)他而言是有利的，該制度創(chuàng)新者也不會(huì)挑戰(zhàn)該禁止性的法律規(guī)定。這是因?yàn)闈撛诘闹贫葎?chuàng)新者不希望承受因違反法律而遭致的處罰：如果只有他挑戰(zhàn)法律而另一名參與者無(wú)動(dòng)于衷，那么該制度創(chuàng)新者將單獨(dú)承受損失c。如果模型中的兩個(gè)潛在制度創(chuàng)新者都選擇不挑戰(zhàn)禁止性的法律規(guī)定，現(xiàn)狀就將延續(xù)，兩人可以獲取的收益都為0。但是如果其中一名制度創(chuàng)新者預(yù)判另一方會(huì)挑戰(zhàn)禁止性的法律規(guī)定，那么他也會(huì)采取同樣的策略。在這種情況下，規(guī)范的變革將成功發(fā)生，參與雙方都可以從變革中獲得收益a。因此相比于給雙方都不會(huì)帶來(lái)任何變化的策略（B, B），參與者當(dāng)然更傾向于采取會(huì)使雙方都獲益的策略（A, A）。但是，因?yàn)椴扇〔呗?/span>A的風(fēng)險(xiǎn)程度比策略B更高，所以雙方并不一定會(huì)選擇最優(yōu)行為結(jié)果。具體而言，選擇挑戰(zhàn)法律規(guī)定或能獲取可觀利益，或會(huì)遭致處罰，而選擇維持現(xiàn)狀雖不能獲利但也不會(huì)帶來(lái)任何損失。出于這個(gè)原因，盡管對(duì)兩個(gè)制度創(chuàng)新者而言，只有變革才能給他們帶來(lái)經(jīng)濟(jì)利益，他們?nèi)匀欢紩?huì)選擇不挑戰(zhàn)法律規(guī)定。由此可見(jiàn)，該模型中的參與者面臨一個(gè)協(xié)調(diào)問(wèn)題：每一方都需要向另一方保證他將會(huì)采取風(fēng)險(xiǎn)程度更高的策略（即挑戰(zhàn)禁止性的法律規(guī)定），以此說(shuō)服對(duì)方采取相同的策略。
焦點(diǎn)的存在可以解決這一協(xié)調(diào)問(wèn)題。在決策時(shí)，每一參與者都會(huì)考量博弈中的另一方將做出何種選擇：如果雙方都預(yù)判對(duì)方會(huì)選擇策略A，那么最終的行為結(jié)果對(duì)雙方而言都是最優(yōu)的。也就是說(shuō)，要發(fā)起變革不僅需要存在新的獲利機(jī)會(huì)，而且該等機(jī)會(huì)須成為突出的焦點(diǎn)，在這種情況下潛在的變革推動(dòng)者可以合理期待其他參與者也和他一樣期待變革。
（2）深圳案例中模型的應(yīng)用
毫無(wú)疑問(wèn)，農(nóng)村土地開(kāi)發(fā)和轉(zhuǎn)讓蘊(yùn)含巨大的利益。吸引外商投資是設(shè)立特區(qū)之初深圳政府施政的第一要?jiǎng)?wù)，這一政策導(dǎo)向鼓勵(lì)了深圳市包括村莊在內(nèi)的所有單位主體吸引外商投資。在深圳農(nóng)村土地資本化的早期，深圳的每個(gè)村莊都設(shè)立了一個(gè)或多個(gè)工業(yè)園，在其中建設(shè)工廠接收來(lái)自香港和中國(guó)其他地方的投資。這類新建工廠和引進(jìn)投資大都以合資企業(yè)的形式落地，即村民負(fù)責(zé)替投資者建造工廠，而投資者負(fù)責(zé)提供資金、技術(shù)和管理經(jīng)驗(yàn)。盡管當(dāng)時(shí)憲法明確禁止土地的商業(yè)化利用，深圳市政府出于吸引外資促進(jìn)工業(yè)化的目的，還是針對(duì)農(nóng)村土地資本化制定了一系列規(guī)則，包括關(guān)于土地租賃費(fèi)率的指導(dǎo)性規(guī)定（李丁財(cái)，1999）。一旦投資涌入、工廠建成，村莊也隨之成為區(qū)域的商業(yè)中心。數(shù)以百萬(wàn)計(jì)的進(jìn)城務(wù)工人員被吸引到這些地區(qū)的工廠中工作。20世紀(jì)80年代，地方政府有責(zé)任為民眾提供住房，但在人口激增的背景下，政府甚至無(wú)法保證所有政府雇員可以分得房屋。作為深圳經(jīng)濟(jì)發(fā)展的中堅(jiān)力量，外來(lái)務(wù)工人員因?yàn)椴痪邆渖钲谑芯用裆矸荼煌耆懦谏钲谑姓淖》糠峙溆?jì)劃之外（Wu，2002）。巨大的住房需求使農(nóng)村土地開(kāi)發(fā)和轉(zhuǎn)讓變得非常有利可圖。然而，雖然當(dāng)時(shí)深圳市政府允許村民將土地租給投資者用于建造工廠，農(nóng)村土地開(kāi)發(fā)和轉(zhuǎn)讓在法律上仍被禁止。筆者對(duì)村領(lǐng)導(dǎo)、政府官員以及小產(chǎn)權(quán)市場(chǎng)的其他參與者的采訪揭示了這一變革是如何發(fā)生的。
設(shè)想一位香港投資者在某村經(jīng)營(yíng)了幾年以后想要在當(dāng)?shù)刭I一塊地建造他自己的房子。對(duì)投資者來(lái)說(shuō)，這樣的需求非常合理，因?yàn)樗麖氖碌纳虡I(yè)活動(dòng)要求他每年至少有200天需要待在該村，而且他很可能已經(jīng)在當(dāng)?shù)亟M建了第二家庭（并不罕見(jiàn)）。此外，在觀念上香港投資者可能更強(qiáng)烈地追求擁有屬于個(gè)人的房產(chǎn)，而且能更敏銳地把握深圳和中國(guó)正在發(fā)生的變革。該投資者必然會(huì)發(fā)現(xiàn)深圳城市土地使用權(quán)改革已經(jīng)形成了新的焦點(diǎn)：（1）中央及地方政府，尤其是深圳市政府已經(jīng)認(rèn)識(shí)到土地可以有償轉(zhuǎn)讓；（2）在改革的大背景下，舊法律是可以被打破和修改的。該香港投資者在決定從村莊購(gòu)買土地時(shí)對(duì)這些因素非常清楚，同時(shí)他會(huì)希望其他人也和他一樣注意到這些趨勢(shì)。該香港投資者聯(lián)系村股份合作公司的負(fù)責(zé)人并提出購(gòu)地請(qǐng)求。一方面，村股份合作公司通過(guò)和外來(lái)投資者成立合資企業(yè)從早期農(nóng)村土地資本化中獲得大量利潤(rùn)，合作公司負(fù)責(zé)人一般很愿意在其權(quán)限內(nèi)最大程度地滿足外來(lái)投資者的各項(xiàng)要求，以達(dá)到吸引外資的目的。另一方面，合作公司負(fù)責(zé)人也很清楚政府已經(jīng)進(jìn)行的城市土地使用權(quán)改革，并期待農(nóng)村土地使用權(quán)改革會(huì)是下一個(gè)改革目標(biāo)?；谶@些原因，雖然明知違法，村股份合作公司負(fù)責(zé)人仍批準(zhǔn)了香港投資者的請(qǐng)求，并將一塊土地出售給他。
在深圳，制度創(chuàng)新者不僅包括以上這類香港投資者，還包括農(nóng)村工業(yè)化進(jìn)程中的其他主要參與者。主管投資審批和土地管理的政府部門（如土地管理局和招商局）觀察到了這類情況，并對(duì)其中的法律和政策問(wèn)題進(jìn)行了研究。這些政府部門很可能意識(shí)到農(nóng)村土地開(kāi)發(fā)和轉(zhuǎn)讓已經(jīng)成為一個(gè)強(qiáng)有力的焦點(diǎn)，并可能會(huì)進(jìn)一步發(fā)展為普遍趨勢(shì)。舊有的政府住房分配制度未能跟上人口的爆炸性增長(zhǎng)，政府各部門的負(fù)責(zé)人困擾于該如何安置其員工。在這種情況下，在農(nóng)村土地上建造房屋解決政府部門的住房難問(wèn)題常常成為村集體為其打交道的相關(guān)部門領(lǐng)導(dǎo)解決困難的一個(gè)方法。
筆者在訪談中發(fā)現(xiàn)的另一個(gè)典型事例是，一位開(kāi)發(fā)商根據(jù)村股份合作公司的要求，將村里的山頭鏟平，使之可以用于修建道路和其他基礎(chǔ)設(shè)施。工程完成后，該名開(kāi)發(fā)商要求村負(fù)責(zé)人就已經(jīng)完成的工程向其支付費(fèi)用，但在一次飯局上，村負(fù)責(zé)人告訴這名開(kāi)發(fā)商村子里沒(méi)有錢可以付給他，但是可以送給他兩座山頭作為補(bǔ)償。村負(fù)責(zé)人告訴開(kāi)發(fā)商，如果他將這兩座山頭鏟平，那么他就可以直接獲得這兩塊地。雖然對(duì)于這名開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)現(xiàn)金支付是首選，但他別無(wú)選擇只能接受村負(fù)責(zé)人提出的方案。此外，通過(guò)與村股份合作公司負(fù)責(zé)人、政府官員和香港投資者進(jìn)行交流，該開(kāi)發(fā)商也注意到了新近出現(xiàn)的焦點(diǎn)。因此，這名開(kāi)發(fā)商接受了村負(fù)責(zé)人提出的支付方案，并在他得到的土地上修建了一片豪華別墅區(qū)。
這些類型的土地交易鼓勵(lì)了其他主體參與農(nóng)村土地的買賣。這些參與者包括（1）一些村集體的領(lǐng)導(dǎo)，他們負(fù)責(zé)管理所有香港投資者和政府機(jī)構(gòu)之間的交易，并希望將他們掌控的剩余土地進(jìn)行開(kāi)發(fā)和轉(zhuǎn)讓；（2）一些政府招商部門的官員，他們未能在住房分配機(jī)制下分得房屋，卻有資金自行購(gòu)置住房；（3）其他政府雇員，他們從在招商和土地管理部門工作的朋友那里了解到這樣的機(jī)會(huì)和趨勢(shì)，并急于解決他們自身的住房問(wèn)題；（4）已經(jīng)積累了足夠財(cái)富購(gòu)置住房的外來(lái)務(wù)工人員。由于政府雇員在農(nóng)村土地開(kāi)發(fā)和轉(zhuǎn)讓這一事項(xiàng)上參與范圍太廣、程度太深，深圳市政府在20世紀(jì)80年代不得不采取專門措施解決這一問(wèn)題，包括撤銷一名市級(jí)領(lǐng)導(dǎo)的職務(wù)，但依然沒(méi)能阻擋農(nóng)村土地開(kāi)發(fā)和轉(zhuǎn)讓的趨勢(shì)。
在以上這批制度創(chuàng)新者邁出了第一步之后，他們的朋友和親戚也紛紛效仿（Picker，1997）。制度創(chuàng)新者在他們各自社交圈中都有一定的影響力，因此在改變社會(huì)規(guī)范方面較之其他群體能發(fā)揮更大的作用（Kuran，1989）。交易如滾雪球一般越來(lái)越多，并最終形成了深圳的小產(chǎn)權(quán)市場(chǎng)。在這一過(guò)程中，農(nóng)村土地開(kāi)發(fā)和轉(zhuǎn)讓這一焦點(diǎn)戰(zhàn)勝了禁止性的法律規(guī)定并促成了參與者的協(xié)調(diào)行動(dòng)。
2. 市場(chǎng)運(yùn)作中的雙重鷹鴿博弈
（1）拆除風(fēng)險(xiǎn)與鷹鴿博弈
1999年，即《土地管理法》修訂后的第一年，深圳市政府發(fā)起了針對(duì)農(nóng)村土地開(kāi)發(fā)和轉(zhuǎn)讓的專項(xiàng)治理運(yùn)動(dòng)，將小產(chǎn)權(quán)建筑定性為“歷史遺留違法建筑”。2004年，深圳市政府成立了由市長(zhǎng)牽頭、各相關(guān)政府部門負(fù)責(zé)人組成的領(lǐng)導(dǎo)小組，專門處理違法農(nóng)村土地開(kāi)發(fā)和轉(zhuǎn)讓問(wèn)題。接著在2009年，深圳市政府規(guī)劃國(guó)土委下面成立了規(guī)劃土地監(jiān)察局，并在全市57個(gè)街道設(shè)立派出機(jī)構(gòu)（Qiao，2015）。有關(guān)違法建筑拆除的報(bào)道在深圳當(dāng)?shù)氐膱?bào)紙中經(jīng)?？梢?jiàn)，但是小產(chǎn)權(quán)市場(chǎng)依然活躍，勢(shì)頭強(qiáng)勁。筆者對(duì)當(dāng)?shù)剞r(nóng)民、小產(chǎn)權(quán)房購(gòu)買者、直接負(fù)責(zé)違法建筑拆除工作的政府官員進(jìn)行了訪談，從這些訪談來(lái)看，現(xiàn)實(shí)中違法建筑拆除案件數(shù)量只占極小比例而且主要是象征性的，政府其實(shí)很少責(zé)令將已經(jīng)建成且質(zhì)量良好的房屋拆除。
在農(nóng)村土地開(kāi)發(fā)與轉(zhuǎn)讓這一事項(xiàng)上，焦點(diǎn)對(duì)深圳市政府與農(nóng)民之間的互動(dòng)起著重要作用。深圳市政府希望釋放的威脅信號(hào)可以有效阻止人們繼續(xù)進(jìn)行農(nóng)村土地的違法開(kāi)發(fā)和轉(zhuǎn)讓，而深圳市的農(nóng)民希望政府可以向?qū)嶋H操作讓步。深圳農(nóng)民是否繼續(xù)開(kāi)發(fā)和轉(zhuǎn)讓農(nóng)村土地，以及深圳政府是否拆除違法建筑物，這兩個(gè)問(wèn)題取決于各方的預(yù)判和期望。農(nóng)民與政府之間的互動(dòng)可以放在鷹鴿博弈的框架下解釋，大體上這一博弈模型可以用于分析某一個(gè)體需要在積極策略和順從策略之間做出選擇的任何情形（見(jiàn)表4）。
這一博弈模型的前置條件是小產(chǎn)權(quán)建筑已經(jīng)建設(shè)完成，導(dǎo)致法律與現(xiàn)實(shí)情況的背離。設(shè)政府認(rèn)為保持對(duì)土地合法控制的價(jià)值為b，農(nóng)民認(rèn)為保持對(duì)土地實(shí)際控制的價(jià)值為c。另設(shè)農(nóng)民保持對(duì)土地實(shí)際控制、免遭政府強(qiáng)制拆除的可能性為p，相應(yīng)的，政府保持對(duì)土地合法控制的可能性為1－p。因此，在政府和農(nóng)民都選擇維持現(xiàn)狀的情形下，政府和農(nóng)民獲得的收益分別為(1－p)b和pc。在這一情形下政府未做好冒險(xiǎn)與農(nóng)民發(fā)生沖突拆除小產(chǎn)權(quán)建筑的準(zhǔn)備，農(nóng)民也未下決心抵制強(qiáng)制拆除。政府與農(nóng)民都可能在等待條件的變化，以使雙方的優(yōu)勢(shì)發(fā)生轉(zhuǎn)變，或者他們也可能進(jìn)行磋商以分享開(kāi)發(fā)和轉(zhuǎn)讓農(nóng)村土地帶來(lái)的收益。在雙方達(dá)成一致且都愿意相信對(duì)方將遵守合約之前，處于一種不穩(wěn)定的狀態(tài)（Qiao，2015）。
如果深圳市政府采取鷹派策略并嚴(yán)格執(zhí)行禁止性的法律規(guī)定，與此同時(shí)農(nóng)民并沒(méi)有做好抵制政府強(qiáng)制拆除的準(zhǔn)備，那么小產(chǎn)權(quán)建筑將被拆除。在這種情況下農(nóng)民將失去他們對(duì)土地的實(shí)際控制權(quán)，其獲得的收益為0。同時(shí)，政府將贏得對(duì)土地的合法控制，其獲得的收益為b。
但是如果農(nóng)民愿意對(duì)抗政府的強(qiáng)制拆除工作，而政府并沒(méi)有做好與農(nóng)民發(fā)生直接沖突的準(zhǔn)備，那么小產(chǎn)權(quán)建筑將得以保留。在這種情況下，政府未能獲得對(duì)土地使用的有效控制，其收益為0。相反，農(nóng)民通過(guò)成功規(guī)避法律執(zhí)行的風(fēng)險(xiǎn)而保有了對(duì)土地的實(shí)際控制，其收益為c。
在最后一種情形下，如果政府不惜一切代價(jià)也要消滅小產(chǎn)權(quán)建筑，與此同時(shí)農(nóng)民也決心抵制政府的拆除決定，雙方之間就會(huì)發(fā)生直接沖突。在沖突的某一個(gè)節(jié)點(diǎn)，一方將占據(jù)優(yōu)勢(shì)并控制土地，而處于劣勢(shì)的一方只能接受此等安排。但是在這種情形下，無(wú)論是最終獲勝還是失敗的一方，都會(huì)因激烈沖突而蒙受損失（Sudgen，2005）。設(shè)雙方之間的沖突導(dǎo)致政府受到的損失為a，農(nóng)民受到的損失為d。
如果深圳市政府采取鷹派策略，執(zhí)行既定法律，這會(huì)引發(fā)與農(nóng)民之間的直接沖突并造成巨大損失。這種損失包括社會(huì)不穩(wěn)定，并進(jìn)而導(dǎo)致外商投資的衰減，還包括政府試圖向農(nóng)民征收未開(kāi)發(fā)、未出售的土地時(shí)會(huì)遭到強(qiáng)烈抵制。由于地方政府在相當(dāng)程度上有權(quán)任意征收農(nóng)村土地（Chin，2010），一開(kāi)始很難理解為什么深圳市政府沒(méi)能阻止農(nóng)村土地的違法開(kāi)發(fā)和轉(zhuǎn)讓。但是深入了解后就會(huì)發(fā)現(xiàn)，在深圳，政府針對(duì)小產(chǎn)權(quán)市場(chǎng)的執(zhí)法成本異常高。深圳相比于中國(guó)其他地區(qū)，農(nóng)民與當(dāng)?shù)卣g的關(guān)系千絲萬(wàn)縷、高度緊密，農(nóng)民可以利用其可調(diào)動(dòng)的政治和社會(huì)資源給政府造成巨大的執(zhí)法成本。深圳的農(nóng)民通過(guò)緊攥對(duì)土地的控制權(quán)而賺取大量經(jīng)濟(jì)利益，一躍成為中國(guó)最為富裕的農(nóng)民群體，隨之而來(lái)的還有其政治影響力的增強(qiáng)。從中央到地方，政府都把深圳農(nóng)村的繁榮發(fā)展作為中國(guó)經(jīng)濟(jì)體制改革成功經(jīng)驗(yàn)的典范。改革時(shí)期的所有國(guó)家最高領(lǐng)導(dǎo)人（鄧小平、江澤民、胡錦濤）等都曾到深圳的農(nóng)村視察。例如，鄧小平在1984年視察深圳時(shí)走訪了當(dāng)?shù)氐臐O村，并以農(nóng)民自住的雙層樓房作為改革開(kāi)放政策成功的標(biāo)志（梁靈光，1997）。另一個(gè)例子發(fā)生在深圳南嶺村，前國(guó)家領(lǐng)導(dǎo)人曾兩次到訪該村，當(dāng)?shù)剞r(nóng)民在村入口處建造了數(shù)百幢房屋，前方是前國(guó)家領(lǐng)導(dǎo)人的一幅巨幅肖像。此外，深圳有多個(gè)村的村長(zhǎng)是全國(guó)人大或省人大代表。
除此之外，海外華人的影響力也是阻礙深圳市政府采取鷹派策略的重要因素。深圳的很多農(nóng)民有海外親屬，這些人在1980年以前逃到香港并在那里定居。這些華僑或海外華人能夠利用海外報(bào)紙及其他公共媒體造勢(shì)，從而給深圳乃至中央政府帶來(lái)巨大的聲譽(yù)損失。
深圳是中國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的象征，從1978年開(kāi)始我國(guó)政府就試圖用“改革開(kāi)放”政策吸引外資并獲取海外華人的支持?？紤]到法律的強(qiáng)制執(zhí)行容易引發(fā)當(dāng)?shù)卮迕竦膶?duì)抗，而對(duì)村民的強(qiáng)行鎮(zhèn)壓會(huì)給政府帶來(lái)聲譽(yù)上的巨大傷害，政府通常不敢貿(mào)然采取強(qiáng)制措施。在過(guò)去的三十年間，深圳市政府通過(guò)以高于市場(chǎng)價(jià)格支付補(bǔ)償金的方式，從村民手中征收了大量土地，從而避免了流血事件的發(fā)生。據(jù)報(bào)道，僅政府在2009年制定的一項(xiàng)城中村改造計(jì)劃就使多位村民一夜暴富，成為百萬(wàn)富翁（《南方都市報(bào)》，2009）。另一方面，對(duì)于農(nóng)民而言與政府的直接沖突可能導(dǎo)致他們失去小產(chǎn)權(quán)建筑、支付額外罰款，而進(jìn)行暴力抗?fàn)幧踔習(xí)l(fā)刑事責(zé)任。因此無(wú)論是政府還是農(nóng)民都會(huì)主動(dòng)避免鷹派策略。
綜合以上分析，無(wú)論是深圳市政府還是農(nóng)民，如果一方發(fā)現(xiàn)另一方采取的是鴿派策略，那么他自己就會(huì)采取鷹派策略；如果一方發(fā)現(xiàn)另一方采取的是鷹派策略，那么他自己就采取鴿派策略。最后的均衡結(jié)果要么是政府采取鷹派策略，農(nóng)民采取鴿派策略；要么是政府采取鴿派策略，農(nóng)民采取鷹派策略。在深圳發(fā)生的政治經(jīng)濟(jì)變革使農(nóng)村土地開(kāi)發(fā)與轉(zhuǎn)讓成為焦點(diǎn)后，深圳市政府通過(guò)選擇性執(zhí)法試圖向民眾傳遞會(huì)繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行法律的信息，希望以此改變一般民眾的期待。但是，這些選擇性執(zhí)法案件不僅未能傳遞嚴(yán)格執(zhí)法的信號(hào)，而且讓深圳市政府更清楚地認(rèn)識(shí)到農(nóng)村土地的使用者可以在多大限度上調(diào)動(dòng)其擁有的社會(huì)資源維護(hù)其開(kāi)發(fā)并交易農(nóng)村土地的利益。由于農(nóng)村土地開(kāi)發(fā)和轉(zhuǎn)讓這一焦點(diǎn)的存在太過(guò)普遍，甚至政府執(zhí)法人員都不完全認(rèn)可禁止性法律規(guī)定的合理性，他們的實(shí)際執(zhí)法打折扣。例如，據(jù)報(bào)道，一位政府執(zhí)法人員曾經(jīng)常告訴農(nóng)民：“政府領(lǐng)導(dǎo)要我行法，所以不要在白天做這些事情，我不會(huì)24小時(shí)都盯著你們的，這就是一個(gè)運(yùn)動(dòng)，一段時(shí)間以后就過(guò)去了。”由于農(nóng)村土地開(kāi)發(fā)和轉(zhuǎn)讓的焦點(diǎn)作用，最終被選擇的均衡模式表現(xiàn)為政府采取鴿派策略，農(nóng)民采取鷹派策略，因此禁止性法律規(guī)定很難得到真正的執(zhí)行。在深圳，強(qiáng)制拆除案例非常少而且只是象征性的，即使仍然存在名義上的政府強(qiáng)拆風(fēng)險(xiǎn)，深圳的小產(chǎn)權(quán)市場(chǎng)仍然在繼續(xù)發(fā)展。
（2）合同風(fēng)險(xiǎn)與鷹鴿博弈
除了政府強(qiáng)拆的風(fēng)險(xiǎn)，交易風(fēng)險(xiǎn)也可以在鷹鴿博弈的框架下進(jìn)行分析。因?yàn)樾‘a(chǎn)權(quán)房沒(méi)有合法產(chǎn)權(quán)，所以所有的小產(chǎn)權(quán)交易都不被法律認(rèn)可或保護(hù)。賣方可以拒絕向買方轉(zhuǎn)移對(duì)違法建筑的實(shí)際占有，也可以隨時(shí)撤銷合同。即便如此，仍有來(lái)自全國(guó)各地的購(gòu)買者選擇購(gòu)買小產(chǎn)權(quán)房。令人驚訝的是，使用專業(yè)法律條款的正規(guī)文件在小產(chǎn)權(quán)市場(chǎng)中被廣泛應(yīng)用，形成了一種“法律魔術(shù)”。在下文中筆者分析了這些正規(guī)文件的法律意義，并運(yùn)用鷹鴿博弈模型解釋了為何這些法律意義上無(wú)效的合同仍被交易各方遵守。交易各方在博弈過(guò)程中賦予這些規(guī)范性文件的社會(huì)意義，以及交易發(fā)生的具體情形都被納入考量。
A．“法律魔術(shù)”
相比于毒品、器官買賣等因其強(qiáng)烈的反社會(huì)性而被法律完全禁止的非法交易，小產(chǎn)權(quán)交易雖然在定性上仍屬于違法，但因有政府認(rèn)可的村股份合作公司以及律師的參與而被賦予了一層合法外衣，該現(xiàn)象可形象地稱為一種“法律魔術(shù)”。例如，購(gòu)房者需要為村股份合作公司的蓋章背書支付6 000元，為律師的見(jiàn)證服務(wù)支付500元。在一些案例中，私人制作的不動(dòng)產(chǎn)證書和榮譽(yù)村民證書也被使用。然而，需要考慮的問(wèn)題是，這些文件除了法律外衣之外是否具有任何真正意義上的法律效力。
a. 合作建房合同
合作建房是指由一群人匯集資金并建造多層公寓樓，最終貢獻(xiàn)資金的每一個(gè)人分得一套公寓的機(jī)制。在20世紀(jì)八九十年代，集中的住房分配制度無(wú)法提供足夠的住房，在這一背景下合作建房作為住房提供手段得到推廣。政府機(jī)構(gòu)的雇員和公司職員都可以成立合作公司，并從員工那里匯集資金，然后向政府申領(lǐng)一塊土地用于建設(shè)房屋，建設(shè)完成后之前繳付資金的每一位員工均可分得一套住房。近年來(lái)，由于正規(guī)房地產(chǎn)市場(chǎng)的房?jī)r(jià)過(guò)高，合作建房的概念又逐漸復(fù)蘇。這種模式被認(rèn)為可以避免向大型房地產(chǎn)公司支付費(fèi)用，因而使個(gè)人能夠以更低廉的對(duì)價(jià)獲得住房。簡(jiǎn)而言之，合作建房的機(jī)制并沒(méi)有遭到法律禁止，在理論上是可行的。
但是從法律角度看，當(dāng)合作開(kāi)發(fā)被用作農(nóng)村土地開(kāi)發(fā)和轉(zhuǎn)讓的一種方式時(shí)，這種機(jī)制便會(huì)直接與《土地管理法》相違背。“合作建房”這一術(shù)語(yǔ)的使用并不能掩蓋農(nóng)村住房買賣的違法性質(zhì)，因而其合法外衣無(wú)法解釋為何大多數(shù)交易都采取合作建房的形式?？紤]到合作建房合同并不能真正合法化小產(chǎn)權(quán)交易，值得探討的問(wèn)題是這類合同的真正作用何在。
b. 村合作社蓋章、律師證言、私人制作不動(dòng)產(chǎn)證書等
村股份合作公司是整個(gè)社區(qū)的核心，它不僅負(fù)責(zé)管理村內(nèi)土地并向村民派發(fā)紅利，而且還負(fù)責(zé)建造村內(nèi)的道路及其他公共設(shè)施。由村股份合作公司在小產(chǎn)權(quán)交易合同上蓋章以作為合同背書的模式得到廣泛應(yīng)用。經(jīng)常，村股份合作公司作為小產(chǎn)權(quán)交易的一方，直接在合同上簽名蓋章以證明對(duì)合同內(nèi)容的確認(rèn)。在其他情形中，例如房產(chǎn)由村民個(gè)人或外來(lái)投資者開(kāi)發(fā)的，村股份合作公司會(huì)另外收取費(fèi)用后在合同上蓋章。但是，就法律層面而言，村合作社的印章并沒(méi)有意義，因?yàn)榇祟惐硶⒉荒芨淖兒贤倪`法性質(zhì)。
律師證言也是這類交易的一部分。律師可以證明交易是基于雙方真實(shí)意思表示的，且符合合同自由原則。由于沒(méi)有保存小產(chǎn)權(quán)交易記錄的統(tǒng)一系統(tǒng)，律師通常會(huì)將小產(chǎn)權(quán)房上所有交易文件的副本存檔以供查證需要。如果購(gòu)房者希望轉(zhuǎn)賣其購(gòu)得的小產(chǎn)權(quán)房，他必須將所有相關(guān)文件遞交給律師，后者會(huì)為新的購(gòu)房者將相關(guān)文件存檔。根據(jù)某一律師事務(wù)所留存的記錄，其存檔的交易文件最早可追溯到2003年。律師的證言與交易的合法性并不相關(guān)，但是因律師職業(yè)的專業(yè)權(quán)威性會(huì)給交易各方留下該等交易是合法的印象。因此，廣東省律師協(xié)會(huì)已經(jīng)禁止其成員為農(nóng)村房產(chǎn)交易提供見(jiàn)證服務(wù)。但事實(shí)上，這一禁令只對(duì)大型律師事務(wù)所有效，大量小型律師事務(wù)所仍在繼續(xù)提供這項(xiàng)服務(wù)。在其他一些案例中，私人制作的不動(dòng)產(chǎn)證書發(fā)揮著交易擔(dān)保的作用。例如，一些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商向購(gòu)房者出具不動(dòng)產(chǎn)證書，這些證書與官方證書在外觀上非常相似，并且給每一套公寓分配了編號(hào)。
如果村股份合作公司蓋章、律師證言、私人制作的不動(dòng)產(chǎn)證書都不能使這些非法購(gòu)房合同合法化，那么為什么這些方式仍受到購(gòu)房者的歡迎？這些法律建構(gòu)的神奇之處是什么？答案來(lái)自法律之外的因素。
B．博弈
在這場(chǎng)與合同相關(guān)的博弈中，爭(zhēng)議焦點(diǎn)是合同的有效性。交易雙方都可以根據(jù)自身利益需求主張合同是無(wú)效的。近幾十年來(lái)，由于住房需求增長(zhǎng)和合法房地產(chǎn)市場(chǎng)房?jī)r(jià)飆升，小產(chǎn)權(quán)房的價(jià)格也翻了幾番。因此，賣方向法院主張合同無(wú)效的可能性也增加了。深圳市寶安區(qū)法院一名法官曾在接受采訪時(shí)表示，截至該采訪發(fā)生時(shí)（2013年5月15日），類似爭(zhēng)議在數(shù)量上相對(duì)較少，但是呈上升趨勢(shì)（Xia，2013）。對(duì)于涉及小產(chǎn)權(quán)房的大多數(shù)案件，深圳市的法院會(huì)采取不作判決的態(tài)度。深圳市中級(jí)人民法院一名法官解釋，法院之所以拒絕對(duì)這類案件做出判決，是因?yàn)樗鼈兌际玛P(guān)重要政策問(wèn)題，深圳市政府正在積極探索解決方案，法院不應(yīng)干涉。筆者在下表用鷹鴿博弈模型分析了交易各方是否會(huì)主張合同無(wú)效的各種情形，該分析的目的是揭示為何小產(chǎn)權(quán)交易的雙方在絕大多數(shù)情況下都會(huì)選擇遵守合同。
這一博弈模型的前置條件是小產(chǎn)權(quán)房的價(jià)值在合同簽訂后成倍增長(zhǎng)，由房?jī)r(jià)上升產(chǎn)生的收益為a，但哪一方可以獲得該收益待定。雙方都可以選擇采取激進(jìn)的鷹派策略或順從的鴿派策略。如果賣方堅(jiān)持主張合同無(wú)效以獲取溢價(jià)部分收益，而與此同時(shí)買方并沒(méi)有做好斗爭(zhēng)準(zhǔn)備，那么設(shè)這種情形下賣方將獲得的收益為a。反之，如果在買方展示出積極應(yīng)戰(zhàn)的傾向后賣方立即放棄其主張，那么賣方將獲得的收益為0，而買方將獲得房屋溢價(jià)部分，設(shè)收益為a。
不管是交易的哪一方，對(duì)己最為有利的結(jié)果都是自己采取鷹派策略，而與此同時(shí)對(duì)方采取鴿派策略。如果賣方預(yù)判買方會(huì)讓步并同意合同無(wú)效，那么賣方將采取鷹派策略，并在買方實(shí)際讓步后獲得房屋的溢價(jià)部分a。同樣，如果買方預(yù)判賣方會(huì)對(duì)其合同具有約束力的主張讓步，那么買方將采取鷹派策略，并在賣方實(shí)際同意受合同約束后獲得房屋的溢價(jià)部分a。另一種選擇是買方和賣方都采取鴿派策略并分享小產(chǎn)權(quán)房的溢價(jià)?？偠灾?，如果一方在對(duì)方采取鷹派策略時(shí)己方采取鴿派策略，那么該方將不會(huì)獲得任何收益。因此，對(duì)任何一方來(lái)說(shuō)對(duì)他最有利的結(jié)果是己方采取鷹派策略，而對(duì)方采取鴿派策略。而最糟糕的結(jié)果是雙方都選擇采取鷹派策略，即賣方堅(jiān)持合同無(wú)效，與此同時(shí)買方堅(jiān)持合同對(duì)雙方的約束力。在這種情形下，沖突成本不管對(duì)哪一方而言都是高的。
a. 雙方都選擇采取鷹派策略的成本
如果賣方堅(jiān)持主張合同無(wú)效，由于深圳的法院大概率不會(huì)對(duì)這類案件做出判決，買方可能會(huì)訴諸私力救濟(jì)?？紤]到賣方通常是當(dāng)?shù)卮迕窕蜷_(kāi)發(fā)商，而買方大都是無(wú)力承擔(dān)正規(guī)房產(chǎn)市場(chǎng)房?jī)r(jià)的外來(lái)移民，由買方發(fā)起私力救濟(jì)的嚴(yán)重程度可能被低估。雖然在小產(chǎn)權(quán)市場(chǎng)中賣方確實(shí)通常比買方在經(jīng)濟(jì)和整體實(shí)力方面更占優(yōu)勢(shì)，但這并不必然意味著雙方都采取鷹派策略時(shí)賣方可以獲勝。對(duì)于賣方而言，發(fā)生爭(zhēng)議的小產(chǎn)權(quán)公寓只是其擁有的成百上千套公寓中的一套，而且他已經(jīng)從與買方的交易中獲利。即使賣方通過(guò)撤銷合同可以從單套公寓中賺取更多利潤(rùn)，但這一操作的邊際收益很低。與之形成對(duì)比的是，合同撤銷的代價(jià)對(duì)于買方更嚴(yán)重，因?yàn)樾‘a(chǎn)權(quán)公寓不僅僅是他們的居所而且他們?yōu)榇送度肓舜蠊P金錢。雖然買方在經(jīng)濟(jì)與實(shí)力方面不占優(yōu)勢(shì)，但他們可以利用“弱者的武器”（Scott，1985）。一位購(gòu)房者告訴筆者：“只要賣方還想留在深圳，他就不敢主張合同無(wú)效。我知道他住在哪里、他家人是誰(shuí)。”為使私力救濟(jì)能發(fā)揮效力，一方需要確保找到交易的另一方。在這一情形下，法律意義上無(wú)效的交易文件發(fā)揮著重要作用。在合作建房合同中，賣方的地址不僅被清楚寫明而且很容易核實(shí)。此外，雖然外來(lái)人員難以獲知標(biāo)的小產(chǎn)權(quán)房的歷史交易記錄，但是這一事項(xiàng)的重要性因村股份合作公司的背書而大大弱化。村股份合作公司的背書意味著它承諾對(duì)該小產(chǎn)權(quán)房上存在的任何權(quán)利沖突承擔(dān)責(zé)任。另外，律師雖然不是交易的任何一方，但是他們提供的見(jiàn)證服務(wù)具有專業(yè)特征。無(wú)論律師證言的內(nèi)容是什么，其底線是律師不能夠參與任何形式的合同詐騙。而且由于律師服務(wù)的地域化特征，律師較難轉(zhuǎn)移其服務(wù)地點(diǎn)。因此，雖然村股份合作公司的蓋章、律師的證言和其他私人制作的文件本身并不能使非法交易合法化，但是它們確實(shí)能夠反映交易以及參與各方的信息，從而間接促成合同的遵守。
此外，同一幢樓的公寓的購(gòu)房者很容易聯(lián)合起來(lái)對(duì)抗賣方。與購(gòu)房者之間的爭(zhēng)議將賣方暴露于公眾的關(guān)注之下，這不僅會(huì)損害賣方的商業(yè)信譽(yù)，還會(huì)使之很容易成為地方政府選擇性執(zhí)法的目標(biāo)。作為最后手段，購(gòu)房者可能將雙方的爭(zhēng)議報(bào)告給當(dāng)?shù)卣谶@種情況下賣方很難再確保政府會(huì)繼續(xù)對(duì)其違法交易視若無(wú)睹（Qiao，2015）。在深圳萬(wàn)豐村，村民們?cè)诎l(fā)現(xiàn)他們從小產(chǎn)權(quán)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中獲得的收益遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于從前之后，聚眾堵住了已售出樓盤的入口，以此要挾開(kāi)發(fā)商給付更多的經(jīng)濟(jì)利益。這些樓盤的購(gòu)房者大多并非深圳本地人，作為回應(yīng)，他們拉起橫幅，上面寫著“誰(shuí)偷了我的房子？我要回家！還我家園！”（陳小瑛，2013）沖突逐漸演變?yōu)槿后w性事件，最后村股份合作公司的負(fù)責(zé)人被迫出面承認(rèn)購(gòu)房者已經(jīng)支付購(gòu)房款的事實(shí)，并向購(gòu)房者保證公寓歸購(gòu)房者所有，不用擔(dān)心會(huì)被奪走（Qiao，2015）。
如果爭(zhēng)議房屋的購(gòu)房者是個(gè)人，賣方雖然在資源上占據(jù)優(yōu)勢(shì)，但是若想重新占有爭(zhēng)議房屋，有時(shí)仍需要采取暴力手段才能達(dá)到目的，但這有可能會(huì)引發(fā)刑事責(zé)任。例如，有一群村民因綁架和毆打小產(chǎn)權(quán)房購(gòu)房者而在廣東省組織的掃黑行動(dòng)中被判入獄（Qiao，2015）。
簡(jiǎn)而言之，在交易雙方都采取鷹派策略的情形下，賣家在雙方?jīng)_突過(guò)程中可能要付出比買方更多的代價(jià)，反映在表中即為b > c。
b. 焦點(diǎn)和均衡選擇
在買賣雙方的鷹鴿博弈中有兩種均衡選擇：（1）賣方采取鷹派策略，買方采取鴿派策略；（2）賣方采取鴿派策略，買方采取鷹派策略。這兩種可能性何者占優(yōu)取決于每一方對(duì)另一方行為的期待，而焦點(diǎn)的存在可對(duì)雙方的期待產(chǎn)生影響。如前所述，農(nóng)村土地開(kāi)發(fā)與轉(zhuǎn)讓在深圳廣泛存在。諸如合同、律師證言、村股份合作公司印章作為證明交易存在及交易內(nèi)容的證據(jù)被使用。因此，即便小產(chǎn)權(quán)合同從法律意義而言不具備可執(zhí)行性，賣方可以合理期待買方會(huì)堅(jiān)持合同的約束力。
在意識(shí)到焦點(diǎn)的存在后，小產(chǎn)權(quán)房的買方會(huì)期待賣方不會(huì)輕易主張合同的無(wú)效，并會(huì)反對(duì)賣方的任何這類主張。在最糟糕情形下雙方都采取鷹派策略，買方也自信可以動(dòng)員社區(qū)中受焦點(diǎn)影響的其他購(gòu)房者一起加入反抗賣方。購(gòu)房者經(jīng)常團(tuán)結(jié)形成一個(gè)強(qiáng)大的團(tuán)體，以有效制約任何意圖違反購(gòu)房承諾的賣方。這些購(gòu)房者團(tuán)體強(qiáng)大的原因之一是，同事、親戚和朋友經(jīng)常在同一樓棟里買房。筆者在訪談時(shí)，購(gòu)房者反復(fù)強(qiáng)調(diào)他們并不擔(dān)心小產(chǎn)權(quán)房沒(méi)有合法產(chǎn)權(quán)的風(fēng)險(xiǎn)，因?yàn)楹芏嗨麄兊呐笥讯甲≡谕淮睒抢?。另一方面，賣方本身可能在不經(jīng)意間也促成這些購(gòu)房者團(tuán)體。例如，一些小產(chǎn)權(quán)房的賣方會(huì)要求外來(lái)者購(gòu)房者出具已購(gòu)房者的推薦信，作為購(gòu)房的條件之一。雖然這種做法可以降低引入陌生購(gòu)房者帶來(lái)的不確定性，但是這也增強(qiáng)了購(gòu)房者團(tuán)體的緊密程度，使他們?cè)谝筚u方履行合同義務(wù)方面有更強(qiáng)大的力量。在深圳市政府開(kāi)展的一項(xiàng)調(diào)查中，當(dāng)被問(wèn)及在購(gòu)買小產(chǎn)權(quán)房時(shí)是否考慮了沒(méi)有合法產(chǎn)權(quán)的風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題時(shí)，普遍的反饋是購(gòu)房者并不擔(dān)心這一點(diǎn)，因?yàn)橛羞@么多人都買了小產(chǎn)權(quán)房。綜合以上因素，被選擇的均衡模式更傾向于賣方采取鴿派策略，買方采取鷹派策略。
結(jié)論
本文以筆者對(duì)合法產(chǎn)權(quán)缺位情況下發(fā)展起來(lái)的市場(chǎng)交易所進(jìn)行的第一手田野調(diào)查為例證，對(duì)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)需要法定財(cái)產(chǎn)權(quán)支持這一傳統(tǒng)觀點(diǎn)提出了不同看法。其次，本文通過(guò)將協(xié)調(diào)博弈和焦點(diǎn)理論應(yīng)用于真實(shí)案例，為觀察法律和經(jīng)濟(jì)發(fā)展提供了新的視角。最后，協(xié)調(diào)博弈和焦點(diǎn)理論在此之前基本依賴實(shí)驗(yàn)提供經(jīng)驗(yàn)材料，本文的研究為它們提供了真實(shí)世界的案例研究。
長(zhǎng)期以來(lái)，發(fā)展中國(guó)家的財(cái)產(chǎn)權(quán)問(wèn)題一直籠罩著一層神秘的面紗，究其原因是因?yàn)樨?cái)產(chǎn)權(quán)與市場(chǎng)轉(zhuǎn)型之間的動(dòng)態(tài)關(guān)系未被完全理解，而理論界也沒(méi)有發(fā)展出理論框架，以解釋為何很多由世界銀行和其他國(guó)際援助組織資助的建設(shè)項(xiàng)目未能取得成功（Bromley，2009；Kennedy，2011；Payne、Durand-Lasserve and Rakodi，2009）。造成這種情況的一個(gè)原因是，之前的研究在探討相關(guān)主體的動(dòng)機(jī)時(shí)，未能考慮歷史、政治和其他背景因素這些因素不僅建構(gòu)了相關(guān)主體之間的互動(dòng)，而且影響了他們的期望。在不考慮這些因素的情況下，我們?cè)噲D改變相關(guān)主體動(dòng)機(jī)的策略也常常是錯(cuò)誤的。本文采用協(xié)調(diào)博弈的框架分析市場(chǎng)的形成和運(yùn)作，因而可以將各種背景因素納入對(duì)相關(guān)主體動(dòng)機(jī)的分析中。在協(xié)調(diào)博弈的理論體系中，焦點(diǎn)理論解釋了背景因素影響相關(guān)主體相互之間期望的一種方式。本文證明了這些理論的結(jié)合運(yùn)用可以對(duì)發(fā)展中國(guó)家的財(cái)產(chǎn)權(quán)狀況做出更有力且細(xì)致的解釋。
本文的分析框架對(duì)所謂的“中國(guó)問(wèn)題”，即為何中國(guó)可以在法律制度不完善的條件下保持長(zhǎng)達(dá)數(shù)十年的經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長(zhǎng)，也有較強(qiáng)的解釋力（Clarke，2003；Nee and Opper，2012；Upham，2009）。迄今已有不少文獻(xiàn)試圖解釋這一問(wèn)題。例如，羅納德·科斯和王寧在2012年共同撰書探討了中國(guó)如何實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的偉大變革，并創(chuàng)造了“邊際革命”這一術(shù)語(yǔ)來(lái)解釋中國(guó)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展（Coase and Wang，2012）。之后，約瑟夫·斯蒂格利茨和大衛(wèi)·肯尼迪在2013年共同編輯了《中國(guó)特色的法律與經(jīng)濟(jì)學(xué)》以理解中國(guó)之謎，但該書未能在“中國(guó)特色”的具體內(nèi)涵上達(dá)成共識(shí)（Kennedy and Stiglitz，2013）。但是以上文獻(xiàn)的論述都或多或少難以令人滿意，一個(gè)亟待回答的關(guān)鍵性問(wèn)題是：自下而上的制度演變與自上而下的制度建設(shè)之間是如何互動(dòng)的。
在中國(guó)，許多重要的改革無(wú)疑是由制度創(chuàng)新者自下而上發(fā)起的，例子包括安徽小崗村家庭聯(lián)產(chǎn)承包責(zé)任制，這一機(jī)制代替了之前低效的人民公社制度（Lin，1988）。此外還有鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)的興起，它們成為中國(guó)20世紀(jì)80年代經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的主要驅(qū)動(dòng)力（Putterman，1997）。另外，民營(yíng)企業(yè)的繁榮也為中國(guó)提供了大量的就業(yè)機(jī)會(huì)，有力地推動(dòng)了經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)（Garnaut and Song，2004）。這些改革的一個(gè)共同點(diǎn)是它們?cè)诎l(fā)展之初都沒(méi)有得到法律的授權(quán)。
與此同時(shí)，中國(guó)政府對(duì)經(jīng)濟(jì)改革所做的貢獻(xiàn)也不容忽視。制度創(chuàng)新者本該在任何時(shí)代、任何地域都存在，但是為何在毛澤東時(shí)期家庭聯(lián)產(chǎn)承包責(zé)任制、鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)和民營(yíng)企業(yè)都沒(méi)能普遍實(shí)行？自下而上的發(fā)展理論沒(méi)有辦法為所謂的中國(guó)問(wèn)題提供完整解答。本研究提供的一個(gè)可行解釋是，中國(guó)政府在1978年創(chuàng)造了經(jīng)濟(jì)發(fā)展的焦點(diǎn)，并且這個(gè)焦點(diǎn)在之后的數(shù)年得到了不斷強(qiáng)化。
本文對(duì)法律和經(jīng)濟(jì)發(fā)展的研究也有廣泛意義。學(xué)者們對(duì)越南房地產(chǎn)改革（Kim，2004）、香港新界的僭建村屋（Smart，1986 ，2001），以及廣泛存在于 秘魯（de Soto，1989）、巴西亞馬遜地區(qū)（Alston、Libecap and Mueller，1999）乃至歷史上美國(guó)西部（Anderson and Hill，1978）的非正式產(chǎn)權(quán)的研究都提及了非正式產(chǎn)權(quán)的交易，但對(duì)其市場(chǎng)機(jī)制缺乏系統(tǒng)梳理。對(duì)世界各地非正式產(chǎn)權(quán)的深入調(diào)查可以極大地豐富我們對(duì)法律和經(jīng)濟(jì)發(fā)展的理解。從協(xié)調(diào)博弈的角度分析這些非正式的產(chǎn)權(quán)市場(chǎng)，并深入挖掘它們形成和運(yùn)作的歷史與政治背景，從而真正理解影響利益相關(guān)方博弈的關(guān)鍵因素，這一研究路徑將加深我們對(duì)如何在發(fā)展中國(guó)家建立現(xiàn)代市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的理解。
最后，本文存在兩個(gè)重要局限。第一，隨著市場(chǎng)中不同參與者之間利益分歧的擴(kuò)大，焦點(diǎn)的效果會(huì)弱化，甚至有可能將原本屬于協(xié)調(diào)博弈的情形轉(zhuǎn)變?yōu)榍敉嚼Ь车那樾?。隨土地資源變得日益緊缺，深圳市政府承受的失去對(duì)農(nóng)村土地控制的損失也隨之攀升，并有可能最終超過(guò)與農(nóng)民發(fā)生沖突產(chǎn)生的損失。如果這種情況發(fā)生，即使預(yù)期對(duì)方會(huì)采取鷹派策略進(jìn)行抗衡，政府仍有可能同樣采取鷹派策略。換言之，在特定條件下相比于對(duì)農(nóng)村土地違法開(kāi)發(fā)和轉(zhuǎn)讓保持沉默，政府寧可與小產(chǎn)權(quán)市場(chǎng)的參與者發(fā)生沖突。這一邏輯對(duì)小產(chǎn)權(quán)房交易雙方之間的鷹鴿博弈也同樣適用。如果在現(xiàn)有的收益條件下，焦點(diǎn)沒(méi)有發(fā)揮作用的空間或只存在唯一的均衡方式，那么解決問(wèn)題的唯一途徑就是通過(guò)制裁改變游戲參與者的不同策略帶來(lái)的收益（McAdams，2008）。在這一情形下，由集中的法律體系定義與保護(hù)財(cái)產(chǎn)權(quán)就變得非常必要。因此，將市場(chǎng)的形成與運(yùn)作建構(gòu)為協(xié)調(diào)博弈有其內(nèi)在局限性。
第二，本文只提供了觀察小產(chǎn)權(quán)市場(chǎng)的一個(gè)角度，而未對(duì)該市場(chǎng)做完整全面的描述，特別是沒(méi)有系統(tǒng)解釋為何小產(chǎn)權(quán)房的價(jià)格遠(yuǎn)低于合法產(chǎn)權(quán)的價(jià)格。同樣，本文也沒(méi)有討論如何看待小產(chǎn)權(quán)市場(chǎng)和合法房地產(chǎn)市場(chǎng)并行存在的問(wèn)題（Qiao，2015）。
原文刊載于《比較》2019年第5輯（總第104輯）